Taka według wstępnej koncepcji architektów ma wyglądać osiedle Ferberianum
mat. inwestora
Była mleczarnia, będzie osiedle?
Grupa Polmlek to nie typowa spółka deweloperska, ale największa w Polsce prywatna firma mleczarska ze 100-procentowym polskim kapitałem.
Teren, na którym Grupa Polmlek chciałby postawić budynki mieszkalne, obejmuje ok. 10 hektarów. Przez prawie 40 lat do 2017 r. działała tam Spółdzielnia Mleczarska Maćkowy. Po zamknięciu produkcji wszystkie obiekty fabryczne zostały wyburzone. W styczniu 2023 r. wysadzono w powietrze zakładowy komin.
mat. inwestora
Obecnie, na rogu ul. Starogardzkiej i Bartniczej, gdzie Polmlek planuje wybudować osiedle miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zakłada wyłącznie funkcje produkcyjno-usługowe. Dlatego też inwestor postanowił skorzystać z prawnej ścieżki, jaką daje tzw. lex deweloper. To ustawa z lipca 2018 r. o “ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych”.
mat. inwestora
"Lex deweloper", czyli co?
Początkowo przepisy były krytykowane przez wiele samorządów jako takie, które idą na rękę firmom budowlanym wbrew planom zagospodarowania przyjętym przez miejscowe władze.
Z czasem okazało się jednak, że prawo to może być korzystne dla lokalnych społeczności. Za przyspieszenie procedury wydania zgody na budowę mieszkań deweloper zobowiązany jest bowiem do realizacji inwestycji towarzyszących na rzecz danej gminy lub miasta.
mat. inwestora
Poza tym, ustawodawca z góry określił, jakiego rodzaju powinny być to inwestycje - w oświatę, zieleń oraz infrastrukturę drogową. Co istotne, według lex deweloper, najpierw muszą być wykonane inwestycje towarzyszące, a dopiero potem firma może się zabrać za własny projekt mieszkaniowy.
mat. inwestora
Aby uzupełnić "lex deweloper" o stanowisko mieszkańców w sierpniu 2023 r. prezydent Gdańska Aleksandra Dulkiewicz wydała dodatkowo zarządzenie, w myśl którego starania każdej firmy o wydanie zgody na inwestycję mieszkaniową w mieście w tej przyspieszonej formule muszą być poprzedzone dialogiem społecznym.
mat. inwestora
Jakie są plany inwestora?
Grupa Polmlek na terenie b. zakładu Maćkowy chce zbudować osiedle składające się z 18 budynków, mieszczących ok. 1300 mieszkań.
Osiedle przy Miałkim Szlaku? Lex deweloper pomoże lub nie
Planowana liczba mieszkańców to 3286. Średni metraż mieszkań wyniesie ok. 70 metrów kwadratowych. Taka wielkość ma sprawić, że właściciele lokali będą w nich mieszkać na co dzień, a nie wynajmować. Łączna powierzchnia szacowana jest na ponad 92 tys. m kw.
mat. inwestora
Według wstępnych planów architektów, najwyższe budynki Ferberianum będą miały 7 kondygnacji - z całej zabudowy osiedla stanowić będą ok. 30 procent. W parterach zarezerwowano miejsce na pasaż z usługami, gabinetami lekarskimi, handlem i gastronomią.
mat. inwestora
W myśl ustawy, do każdego mieszkania na osiedlu, które chce zbudować Grupa Polmlek, będzie należało 1,5 miejsca parkingowego w podziemnej części budynków.
mat. inwestora
W ramach inwestycji towarzyszących na rzecz miasta Grupa Polmlek proponuje wybudowanie:
- trzykondygnacyjnej szkoły podstawowej dla 700 dzieci (z osiedla Ferberianum ma być ich ok. 300) wraz z salą gimnastyczną o powierzchni prawie 650 m kw. z antresolą, która pomieści trybuny
- basenu o długości 25 metrów w pobliżu szkoły, zarządzana przez Gdański Ośrodek Sportu pływalnia będzie miała charakter publiczny
- buspasa o szerokości trzech metrów w ciągu ul. Starogardzkiej od ul. Bartniczej do kanału Raduni, ułatwienie dla autobusów będzie w dół ulicy, w jednym kierunku
Tak może wyglądać szkoła podstawowa
mat. inwestora
Jako inwestycję towarzyszącą firma chce też urządzić teren zielony pomiędzy przyszłym osiedlem a parkiem Ferbera. Nazwany przez projektantów "przedpark" ma mieć plac zabaw dla dzieci, strefę do rekreacji dla młodzieży i dorosłych oraz platformę widokową.
mat. inwestora
Szacowany na dziś koszt wszystkich inwestycji towarzyszących Grupy Polmlek to ok. 100 milionów złotych.
"Mieszkaniówka" obok ECS? Jest opinia mieszkańców
Wszystkie wymienione, proponowane przez Grupę Polmlek, inwestycje towarzyszące zostały już uzgodnione z odpowiednimi wydziałami urzędu miejskiego oraz jednostkami miasta. Sam zaś projekt mieszkaniowy został też wstępnie zaakceptowany przez Miejską Komisję Urbanistyczno-Architektonicznej (MKUA).
Co o Ferberianum myślą mieszkańcy?
Pierwsze spotkanie konsultacyjne z mieszkańcami ws. planowanej inwestycji Ferberianum odbyło się 29 stycznia. Po tym terminie było 30 dni na zgłaszanie uwag do inwestycji Polmlek. W czwartek, 6 marca, w Hotelu Zatoka na Oruni odbyło się drugie, podsumowujące spotkanie konsultacyjne.
mat. Biuro Architekta Miasta Gdańska
Przez miesiąc do Biura Architekta Miasta Gdańska, które organizuje dialog społeczny w ramach "lex deweloper", swoje uwagi w ankiecie do planów Grupy Polmlek zgłosiły 263 osoby. Oddano też 5 głosów w formie mailowej.
mat. Biuro Architekta Miasta Gdańska
- Jest to jeden z najwyższych wyników spośród siedmiu procesów "lex deweloper", prowadzonych teraz w naszym mieście - poinformowała Martyna Nagórska z Biura Architekta Miasta Gdańska.
mat. Biuro Architekta Miasta Gdańska
Z drugiej strony, aż 61 procent osób, które wzięły udział w ankiecie, nie uczestniczyły w pierwszym, styczniowym spotkaniu informacyjnym nt. Ferberianum, ani też nie zapoznało się z transmisją z tego wydarzenia na stronie internetowej BAMG.
mat. Biuro Architekta Miasta Gdanska
Jakie są główne uwagi i wnioski mieszkańców dotyczące Ferberianum jako inwestycji mieszkaniowo-usługowej?
- Zbyt wysokie budynki - postulowana wysokość to maksymalnie 5-6 kondygnacji
- Zbyt duża gęstość zabudowy, brak odpowiednich przestrzeni między budynkami
- Problemy komunikacyjne - już teraz ta część miasta jest zakorkowana, konieczne inwestycje w infrastrukturę drogową
- Buspas w dwóch kierunkach z ruchem naprzemiennym - rano w kierunku miasta, po południu w kierunku osiedla
- Brak alternatywnej drogi dojazdowej - konieczne drugie połączenie z Traktem Św. Wojciecha
- Konieczna rozbudowa skrzyżowania Starogardzka - Trakt Św. Wojciecha i zwiększenie przepustowości
- Potrzeba lokali usługowych: supermarketu (Biedronka, Lidl, Aldi), siłowni, większej przychodni NFZ, apteki, piekarni i barów mlecznych
- Brak ogólnodostępnych obiektów sportowych - zamiast małego basenu pełnowymiarowa sala gimnastyczna, wielofunkcyjne boiska
- Postulaty o więcej zieleni na osiedlu, w tym drzew, wybieg dla psów
- Zachowanie historii miejsca - elementy architektury przemysłowej, np. symbolicznego komina, ścieżka historyczna z opisami zakładu mleczarskiego Maćkowy
- Retencja wody - obawa przed zalewaniem dolnego tarasu, konieczność budowy zbiorników retencyjnych
- Szkoła średnia oprócz/zamiast podstawówki
mat. Biuro Architekta Miasta Gdańska
Opinie mieszkańców skomentowali przedstawiciele inwestora: Jarosław Wittstock i Jacek Bendykowski.
Inwestycja obok Sali BHP w zamian za szkołę? Mieszkańcy ocenili
- Chcemy zbudować miasto na kształt wrzeszczańskiego Garnizonu. Ale osiedle otwarte, z pełnymi usługami. Ten projekt ma swoją estetykę i logikę urbanistyczną. Ma też swoją, oczywiście, logikę ekonomiczną. To jest inwestycja na 8 do 10 lat do kompletnego jej zrealizowania - powiedział Jarosław Wittstock.
mat. Biuro Architekta Miasta Gdańska
Przyznał, że inwestycja Ferberianum niesie ze sobą ryzyko. - Nie wiemy na przykład, jak będzie wyglądać system mieszkalnictwa. My nawet nie wiemy, czy za 7-8 lat będziemy te mieszkania sprzedawać. Być może większa logika ekonomiczna spowoduje, że będziemy je wynajmować - wyjaśnił.
mat. Biuro Architekta Miasta Gdańska
Jacek Bendykowski zwrócił natomiast uwagę, że ankiety BAMG miały charakter anonimowy.
- Wiemy z mediów społecznościowych i forów internetowych, że tam anonimowo daje się głównie upust negatywnym emocjom. W tym sensie jestem pozytywnie zaskoczony opiniami mieszkańców. Mając możliwość wylania hejtu nasze najgorsze wyniki, mimo wszystko, oscylują blisko 3 punktów. A dobrze też wiemy, że inwestycje deweloperskie z natury rzeczy budzą negatywne emocje - mówił Jacek Bendykowski.
mat. Biuro Architekta Miasta Gdańska
Jego zdaniem, część uwag mieszkańców jest wewnętrznie sprzeczna. - Na przykład są głosy “za mało buspasa”, a z drugiej strony pada zarzut, że budowa bupasa spowoduje wycinkę drzew i krzewów - uzasadnił.
mat. Biuro Architekta Miasta Gdańska
- Te wszystkie żale biorą się z tego, że w tej okolicy buduje się dziś bardzo dużo. Tam powstaje sześć razy więcej mieszkań niż my planujemy. A jest to jedyna inwestycja, która podlega ocenie mieszkańców. Czyli w naturalny sposób zebraliśmy podczas tych konsultacji wątpliwości dotyczące wszystkich dzielnic. Nasze osiedle musi odpowiednio duże, aby udźwignąć finansowo duży pakiet inwestycji towarzyszących. Jeśli zaś chodzi o usługi, to chcemy nimi zarządzać, a nie sprzedawać lokale na usługi - podkreślił Jacek Bendykowski.
Ostatnie słowo należy do radnych
Po drugim spotkaniu konsultacyjnym Biuro Architekta Miasta Gdańska sporządzi szczegółowy raport dotyczący Ferberianum (część mieszkaniowa) i towarzyszących temu przedsięwzięciu inwestycji towarzyszących o charakterze publicznym.
Na podstawie m.in. tego dokumentu ostateczną decyzję, czy Grupa Polmlek postawi na terenie dawnego zakładu mleczarskiego Maćkowy osiedle mieszkaniowe w zamian za realizację inwestycji towarzyszących, podejmie Rada Miasta Gdańska. Takie są zapisy lex deweloper, które właśnie samorządowi pozostawiają wyrażenie ostatecznej zgody na projekt inwestora.
mat. Biuro Architekta Miasta Gdańska
Głosowanie powinno się odbyć w ciągu kilku miesięcy. Specustawa lex deweloper obowiązuje bowiem tylko do końca 2025 r.
