Użytkowanie wieczyste – najważniejsze informacje

Co istotne, nieco inne zasady obowiązują w przypadku gruntów, na których znajduje się zabudowa mieszkaniowa, a inne – gdy dotyczą gruntów, na których prowadzona jest działalność gospodarcza. Ważne jest także, czy grunt należy do miasta, czy jest własnością Skarbu Państwa. Zacznijmy jednak od przepisów, które regulują stawki i sposoby płatności opłaty za użytkowanie wieczyste.

Skąd się biorą stawki opłat
Stawki opłat rocznych zgodnie z art. 72 Ustawy o gospodarce nieruchomościami wynoszą od 0,3 do 3 proc. ceny nieruchomości - w tym przypadku cena jest równa jej wartości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Najniższe stawki (0,3 proc.) przewidziane są m.in. dla nieruchomości gruntowych oddanych na cele szczególne  (obronności i bezpieczeństwa państwa, działalność charytatywną i niezarobkową oraz związaną z działalnością kościołów i związków wyznaniowych). Z kolei 1 procent rocznie naliczany jest od gruntów przeznaczonych przede wszystkim na cele mieszkaniowe (rolne oraz działalność sportową), 2 procent za grunty, na których prowadzona jest działalność turystyczna. W pozostałych przypadkach (a więc przede wszystkim w przypadku gruntów, na których prowadzona jest działalność gospodarcza) opłata ta wynosi 3 proc. rocznie.

Jak aktualizowana jest opłata
Wysokość opłaty rocznej podlega aktualizacji, jeżeli wartość nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowana opłatę roczna ustala się przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji. Wysokość każdej opłaty wylicza się na podstawie operatu szacunkowego wykonanego przez rzeczoznawcę majątkowego.

Sposoby płatności – nie częściej niż raz na trzy lata
Punkt 2a art. 77 ustawy o gospodarce nieruchomościami mówi, że w sytuacji kiedy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość opłaty dotychczasowej, to opłata ta zwiększać się może stopniowo - w ciągu trzech lat. W takim przypadku "użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji."

Ważne paragrafy z ustawy o gospodarce nieruchomościami:
Art. 77. 1. Wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty.

2. Jeżeli wartość nieruchomości gruntowej na dzień aktualizacji opłaty rocznej byłaby niższa niż ustalona w drodze przetargu cena tej nieruchomości w dniu oddania jej w użytkowanie wieczyste, aktualizacji nie dokonuje się. W przypadku nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste na cele mieszkaniowe przepis stosuje się w okresie 5 lat, licząc od dnia zawarcia umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste.

3. Aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej, na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego.

Art. 78. 1. Właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty, do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości. W wypowiedzeniu należy wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty i pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Do wypowiedzenia dołącza się informację o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 77 ust. 3, oraz o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym. Do doręczenia wypowiedzenia stosuje się przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego.

2. Użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, zwanego dalej "kolegium", wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości.

3. Wniosek, o którym mowa w ust. 2, składa się przeciwko właściwemu organowi. Ciężar dowodu, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty, spoczywa na właściwym organie.

4. Złożenie wniosku, o którym mowa w ust. 2, nie zwalnia z obowiązku uiszczania opłat w dotychczasowej wysokości. W przypadku niezłożenia wniosku właściwy organ oraz użytkownika wieczystego obowiązuje nowa wysokość opłaty zaoferowana w wypowiedzeniu. Przepis art. 79 ust. 5 stosuje się odpowiednio.

Grunty, na których znajdują się mieszkania
Urzędy gmin w całym kraju sukcesywnie aktualizują opłaty za użytkowanie wieczyste. Dokonują tego rzeczoznawcy, którzy tworzą operaty szacunkowe na podstawie cen transakcyjnych innych nieruchomości o podobnych parametrach korygowanych przez stosowne współczynniki uwzględniające m. in. ich lokalizacje. Pod uwagę biorą aktualne, rynkowe ceny porównywalnych nieruchomości. W Gdańsku tempo aktualizacji uzależnione jest w pewnym stopniu od tego, co dzieje się na rynku nieruchomości. Jeśli ceny nieruchomości wyraźnie rosną, aktualizacje dokonywane są częściej. Nowe opłaty mogą być naliczane nie częściej niż raz na trzy lata.

Nie jest więc możliwe wycenianie gruntów co roku – i nie ma takiej potrzeby, ponieważ aktualizacja jest związana ze zmianą wartości gruntów, a co roku wartość gruntu raczej nie ulega zmianie.
Jeżeli więc nie było korekty opłaty przez kilka lat, można spodziewać się uaktualnienia opłat.

Uniknij opłaty – przekształć z bonifikatą 95 procent!
W przypadku gruntów, na których znajdują się mieszkania, można uniknąć opłat za wieczyste użytkowanie. W tym celu należy przekształcić prawo użytkowania wieczystego gruntu we własność. W Gdańsku z bonifikatą aż 95 procent (gdy właścicielem gruntu jest Gmina Miasta Gdańska) i z 90 procentową bonifikatą – jeśli właścicielem gruntu jest Skarb Państwa!
Warunkiem jest jednak, by wszyscy użytkownicy wieczyści (nie mieszkańcy!) danej nieruchomość złożyli taki wniosek. Wtedy jednorazowo poniosą większy koszt, ale zaoszczędzą nie płacąc w przyszłości corocznych opłat. Warto również dodać, że nabycie prawa własności eliminuje również w przyszłości problemy z wygaszeniem tego prawa z uwagi na upływ czasu na jaki zostało to prawo ustanowione!

Nie wiesz, czy Twoja opłata za użytkowanie wzrośnie? Dawno nie była aktualizowana? Złóż wniosek jako użytkownik wieczysty o aktualizację opłaty za użytkowanie wieczyste do Wydziału Skarbu Urzędu Miejskiego w Gdańsku! W ciągu dwóch miesięcy na podstawie operatu szacunkowego otrzymasz nową wysokość opłaty jeśli wartość nieruchomości uległa zmianie – wzrosła lub spadła.

Ważne!
Pamiętajmy, że opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego gruntu to NIE PODATEK, lecz opłata i równolegle płacić trzeba podatek od nieruchomości.

Grunty stanowiące własność Skarbu Państwa
W przypadku gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa, Prezydent Miasta Gdańska wykonuje zadania starosty w stosunku do nieruchomości Skarbu Państwa. W ramach tych zadań zobowiązany jest ustawowo do działań polegających m.in. na aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste takich gruntów. Zadanie to realizuje jako starosta w miarę otrzymywanych środków finansowych z budżetu Wojewody Pomorskiego przeznaczonych na powyższy cel.

W roku 2014 Prezydent pozyskał od Wojewody Pomorskiego na wyceny niezbędne do aktualizacji opłat, kwotę konieczną do wykonania przez biegłych rzeczoznawców majątkowych wymaganych ustawowo operatów szacunkowych. Otrzymane środki umożliwiły zaktualizowanie opłat w tak dużej skali.
W wyniku pozyskania środków finansowych jako dotacji celowej od wojewody (ok.220 000 złotych) wyłącznie na ten cel (aby w sposób znaczący zintensyfikować aktualizację opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych stanowiących własność Skarbu Państwa położonych w granicach administracyjnych Gdańska) do 31 grudnia 2014 r. dokonano blisko 4400 wypowiedzeń opłat (w roku 2015 będzie to prawie 10 000!), prowadząc czynności w celu zaktualizowania wysokości należnej opłaty rocznej wszystkim ustawowo kwalifikującym się użytkownikom wieczystym.
Rok 2015 winien być zatem ostatnim rokiem aktualizacji opłat w stosunku do tych nieruchomości, które nie podlegały aktualizacji więcej niż 3 lata a ich wartość uległa zmianie.
Od roku 2016 wszystkie nieruchomości gruntowe oddane w użytkowanie wieczyste  stanowiące własność Skarbu Państwa o uregulowanym stanie prawnym będą miały ustalone zaktualizowane opłaty roczne lub będą objęte postępowaniem wynikającym z wypowiedzenia wysokości dotychczasowej opłaty.

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności
Istnieje także ustawowe uprawnienia dające możliwości przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa w prawo własności. Przekształcenie następuje na podstawie odrębnego operatu szacunkowego sporządzonego dla potrzeb tego postępowania, który uwzględnia m.in. czas jaki pozostał do wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego.
Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego na własność skutkuje nabyciem prawa własności ujawnionym w księdze wieczystej, ale przede wszystkim w przyszłości z nieponoszeniem opłat z tytułu użytkowania wieczyste gruntu. Podobnie jak przy przekształceniu nieruchomości gminnych warto podkreślić, że nabycie prawa własności nieruchomości Skarbu Państwa eliminuje również w przyszłości problemy z wygaszeniem tego prawa z uwagi na upływ czasu na jaki zostało to prawo ustanowione!
Warto zwrócić uwagę, że złożenie wniosku nie obliguje użytkownika wieczystego do przekształcenia posiadanego prawa w prawo własności. Użytkownik wieczysty może zdecydować się na przekształcenie po zapoznaniu się z warunkami finansowymi.

WAŻNE!
Nie na wszystkich gruntach przekształcenie jest możliwe, a jedynie związanych z funkcją mieszkaniową!

Przekształcenie na gruntach Gminy Miasta Gdańska:
Rok 2014 – 2 345 decyzji administracyjnych
Rok 2015 – 2 559 decyzji administracyjnych
Przekształcenie na gruntach Skarbu Państwa:
Rok 2014 – 195 decyzji administracyjnych
Rok 2015 – 200 decyzji administracyjnych

W przyszłym roku – wszyscy użytkownicy powinni poznać aktualizacje opłat
Rok 2016 powinien być zatem pierwszym rokiem, gdzie na obszarze Gdańska wszyscy użytkownicy wieczyści będą mieli zaktualizowaną opłatę z tytułu użytkowania wieczystego gruntu zarówno na gruntach Skarbu Państwa jak i Gminy Miasta Gdańska.

Statystyka
Na gruntach stanowiących własność Gminy Miasta Gdańska znajduje się ok. 40 tys. użytkowników wieczystych. Na gruntach stanowiących własność Skarbu Państwa – blisko 15 tysięcy użytkowników wieczystych.