PORTAL MIASTA GDAŃSKA

Problemy ze sprzedażą (i kupnem) mieszkań

Problemy ze sprzedażą (i kupnem) mieszkań
11 września br. weszła w życie ustawa, która praktycznie uniemożliwia wyodrębnianie i sprzedaż lokali mieszkalnych znajdujących się w starych budynkach. Wprowadzony przez nią wymóg zgodności z pozwoleniem na budowę jest w większości przypadków niemożliwy do zrealizowania. Problem dotyczy wszystkich gmin w Polsce oraz właścicieli prywatnych budynków, którzy chcą sprzedać niewyodrębnione dotąd lokale. A także osób, które takie mieszkania chciałyby kupić – notariusze odmawiają sporządzania aktów notarialnych.
Więcej artykułów poświęconych Gdańskowi znajdziesz na stronie głównej gdansk.pl

Wprowadzenie ustawą z dnia 20 lipca 2017 r. (Dz.U. z 2017 poz. 1529) zmiana art. 2 ustawy o własności lokali, poprzez dodanie do art. 2 ust 1 a o treści:
„Ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie. Odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne” powoduje, że od dnia wejście w życie tej zmiany, czyli od 11 września 2017 r. praktycznie niemożliwe jest wyodrębnianie i sprzedaż lokali mieszkalnych znajdujących się w starych budynkach.

Niemożliwe do ustalenia
- Do tej pory wyodrębnianie i sprzedaż lokali znajdujących się w zasobach gminnych dotyczyła w znakomitej większości lokali położonych w budynkach budowanych pod koniec XIX wieku i w pierwszej połowie XX wieku. W ich przypadku nie można ustalić czy w ogóle zostały budowane na podstawie pozwoleń na budowę, a jeśli takie pozwolenia na budowę były, to ich odszukanie jest praktycznie niemożliwe, z uwagi na brak jednoznacznego obowiązku ich przechowywania – mówi Tomasz Lechowicz, dyrektor Wydziału Skarbu w gdańskim magistracie.
Nawet przepisy ustawy z dnia 24 października 1974 r. (Prawo budowlane, Nr 38, poz. 229 z późn. zm.) nie nakładały na właściciela obiektu budowlanego jednoznacznego obowiązku archiwizowania dokumentacji związanej z realizacją obiektu, jak to czyni obecnie obowiązujący art. 63 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. (Prawo budowlane, t. jedn. Dz.U. z 2017 poz. 1332) oraz, że organy wydające pozwolenia na budowę były zobligowane do przechowywania dokumentów dotyczących wydawanych pozwoleń na budowę tylko przez okres 5 lat (WSA we Wrocławiu w wyroku z dnia 9.04.2008 r. w sprawie II SA 45/08, NSA W-wa II  OSK 1325/13 z 18.12.2014r.). Podobnie brak było takiego obowiązku w aktach prawnych obowiązujących przed wejściem w życie Prawa budowlanego z roku 1974.
Analogiczna sytuacja dotyczy dokumentacji związanej z przyjęciem do użytkowania obiektu budowlanego. Dlatego w przypadku wielu budynków nie można również przedstawić pozwolenia na użytkowanie.

Nie wiadomo, kto ma oceniać
- Dlatego dla budynków powstałych przed wejściem w życie ustawy Prawo budowlane z 1994 r. prawdopodobieństwo ustalenia, czy ustanowienie odrębnej własności lokali nastąpi zgodnie z pozwoleniem na budowę jest wręcz znikome, a co za tym idzie, brak będzie możliwości ustanowienia odrębnej własności lokali w takich budynkach – podkreśla dyrektor Lechowicz. – Ustawa nie precyzuje także, kto – w przypadku posiadania takiego pozwolenia na budowę – oceniać będzie, czy ustanowienie odrębnej własności lokali jest zgodne z tym pozwoleniem na budowę: sprzedający, notariusz czy też może Sąd wieczystoksięgowy? Przy czym żaden z tych podmiotów może nie posiadać ani wiedzy specjalistycznej w tym zakresie, ani uprawnień czy też obowiązków nałożonych na nich w tym zakresie przez ustawę.
Podobne problemy rodzi sformułowanie, że ustanowienie odrębnej własności lokali ma nastąpić „zgodnie ze skutecznie dokonanym zgłoszeniem”. Oznacza to duże problemy dla chcących kupić mieszkania wyodrębnione w starszych budynkach, notariusze odmawiają bowiem sporządzania aktów notarialnych.

W Gdańsku na dzień 25 września wstrzymano proces sprzedaży 334 lokali w 304 nieruchomościach. Dla porównania, rocznie Gmina Miasta Gdańska sprzedaje blisko 500 lokali.

Dariusz WołodźkoUrząd Miejski w GdańskuKancelaria PrezydentaReferat Prasowydariusz.wolodzko@gdansk.gda.pl
Dariusz Wołodźko - najnowsze
Dariusz WołodźkoUrząd Miejski w GdańskuKancelaria PrezydentaReferat Prasowydariusz.wolodzko@gdansk.gda.pl
Dariusz Wołodźko - najnowsze